Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если жильцы не платят за квартиру». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Что делать, если квартирант не согласен с выселением
Если арендатор не согласен с выселением, а переговоры зашли в тупик, то сторонам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
«Если наниматель отказывается выехать из квартиры (независимо от того, что является причиной выселения), выселить его могут только судебные приставы. Но такие случаи встречаются крайне редко, чаще всего стороны решают подобные вопросы путем переговоров и компромиссов», — отметил ведущий юрисконсульт «Инком-Недвижимости».
Обеспечительный платеж в данном случае возвращается нанимателю за вычетом сумм, которые обеспечивались таким платежом согласно договору: как правило, это задолженность по плате за наем и оплата убытков (например, порча мебели, техники).
Суд может предоставить нанимателю срок для устранения нарушений, послуживших основанием для расторжения договора, но не более одного года. Если в течение этого времени квартирант не устранит нарушений, суд по повторному обращению собственника расторгает договор, уточнил Родион Ларченко.
Если наниматель ничего не нарушил, выселить его досрочно нельзя. Продажа квартиры не является основанием для выселения. «Если собственник сменил замки или иным образом пытается лишить нанимателя возможности пользоваться квартирой, наниматель вправе требовать возмещения убытков», — сказал юрист. К убыткам может относиться разница в плате за наем, если наниматель был вынужден снимать более дорогую квартиру, расходы на переезд, а также моральный вред.
Cкoлькo вpeмeни мoжнo жить и нe плaтить в чyжoй квapтиpe
Нaпpимep, квapтиpy cдaли нa 11 мecяцeв, нo cъeмщик пepecтaл плaтить. Boт cкoлькo вpeмeни пoнaдoбитcя coбcтвeнникy жилья, чтoбы выceлить apeндaтopa чepeз cyд:
|
Чтo пpoизoшлo |
Cкoлькo ждaть |
|
Cъeмщик нe плaтит apeндy |
2 мecяцa |
|
Oтпpaвили пpeтeнзию cъeмщикy и ждyт oтвeт |
14 днeй |
|
Гoтoвят и пoдaют дoкyмeнты в cyд |
5 днeй |
|
Cyд paccмaтpивaeт зaявлeниe и нaзнaчaeт зaceдaниe |
1 мecяц |
|
Cyд вынocит вepдикт. Peшeниe вcтyпaeт в cилy |
1 мecяц |
|
Coбcтвeнник квapтиpы пepeдaeт иcпoлнитeльный лиcт пpиcтaвy |
1-3 дня |
|
Пpиcтaв oткpывaeт иcпoлнитeльнoe пpoизвoдcтвo, yвeдoмляeт cъeмщикa o дoбpoвoльнoм выceлeнии |
1 мecяц |
|
Cъeмщикa выceляют c пoлициeй |
1 мecяц |
|
Итoгo: |
6.5 мecяцeв |
Если вы договорились о конкретной арендной ставке, арендатор не может жить в квартире безвозмездно. Чтобы расторгнуть договор аренды, нужно зафиксировать нарушения его условий для досрочного расторжения в одностороннем досудебном порядке (если это предусмотрено договором) или в судебном порядке.
Лучше решить вопрос путём переговоров: можно договориться об отсрочке или временном снижении арендной платы. Или, если такое условие есть в договоре, за месяц предупредить жильца и попросить его съехать.
Выселение — это не так быстро. По закону выселить жильцов можно только через суд, а он может растянуться на несколько месяцев. И только тогда жильцов (если они ещё не съедут) выселят судебные приставы. А если решите выставить жильца за дверь, то эти действия могут оценить как самоуправство.
Обычно при съеме недвижимости между лицами, которые не состоят друг с другом в кровном родстве и являются посторонними, составляется соответствующий договор. В этом документе четко прописываются все права и обязанности обеих сторон, а также возможные последствия в случае нарушения договора.
Аренда по договору – это лучших способ избежать малоприятных и неожиданных ситуаций. Если квартирант не платит за ежедневное пользование жильем, то собственник сначала должен предупредить его о своих дальнейших действиях, а уже потом добиваться принудительного выселения через суд.
Просто так выгнать человека из квартиры, да еще в короткие сроки нельзя. Следует понимать, что заключение договора – юридический акт, который защищает как интересы собственника, так и нанимателя. Обычно закон предоставляет не менее двух месяцев на то, чтобы человек подыскал себе другой вариант, рассчитался с долгами на прежнем месте и съехал. В течение этого времени собственник не может самостоятельно выгнать из квартиры того, кто не соблюдает порядок.
Что делать после решения суда?
Важно. После того, как судья вынесет окончательное решение, истец может на законных основаниях требовать с ответчика возмещение причиненного ущерба (оплату счетов по коммунальным услугам, внесение арендного платежа и т.д.).
Если бывший квартирант все так же будет уклоняться от ответственности, то можно возбудить исполнительное производство. В этом случае процессом взыскания сумм, установленных судом, будут заниматься представители ФССП. По закону они могут использовать достаточно широкий перечень мер воздействия на должников, например:
- наложение ареста на расчётные счета;
- ограничение в управлении транспортным средством;
- списание необходимых сумм из доходов, получаемых ответчиком и др.
Выселение квартирантов через суд
Выселение через судебное решение состоит из нескольких последующих действий. Арендодатель подает заявление с изложенными исковыми требованиями на предмет выселения из квартиры недобросовестных съемщиков. Иск подается в судебную инстанцию по месту нахождения квартиры. К нему прилагается следующая информация:
- персональные данные нанимателя, место регистрации, контактные телефоны;
- копия договора найма;
- перечень приложенных документов;
- указание с обоснованием причин, послуживших поводом для обращения;
- изложение доказательной базы;
- изложение конкретной мотивации, послужившей основой для обращения в судебный орган.
Для оформления исковых требований используется образец, отвечающий процессуальным нормам и требованиям.
Коротко: как без суда выселить арендатора из квартиры
Если вы планируете заключать договор о найме сроком до года, то можете включить туда условие о расторжении по вашей инициативе и без суда. Для этого:
- Сформулируйте условия расторжения максимально полно и однозначно. Укажите конкретный срок, если речь идёт о просрочке платежей, и конкретную сумму — если о порче имущества. Приведите существенные причины: просрочку в один день суд вряд ли посчитает серьёзной.
- Чётко пропишите порядок исполнения условий расторжения. Уточните, как вы уведомите нанимателя о прекращении договора, в какой срок он должен освободить помещение и как передаст его вам обратно.
Юристов часто спрашивают: за что можно выгнать квартирантов, помимо неуплаты? Основания бывают разными, а значит характер выселения также будет отличаться.
Чем руководствоваться при выселении съемщиков:
- нарушение условий договора найма квартиры – если договор заключался;
- систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, регулярные жалобы на квартирантов;
- создание в квартире офиса, склада, мастерской, кальянной, магазина – применяется ст. 7.21 КоАП с наложением штрафа;
- разрушение жилой конструкции, отсутствие должного ухода за арендованной квартирой;
- уклонение от оплаты за пользование жильем (аренды, квартплаты, коммунальных услуг);
- систематические дебоши, крики, драки, злоупотребление алкоголем, шумные вечеринки, сомнительный контингент;
- угроза жизни или здоровью соседей/собственника.
Выявленные нарушения должны быть доказаны хозяином квартиры. Обычно проблем не возникает – квартиранты сами дают повод, в результате чего их можно выгнать из квартиры.
Нюансы при неуплате за квартиру при наличии соглашения:
- если договор был краткосрочным (12 месяцев), арендодатель имеет право выселить жильцов в случае задолженности свыше 60 дней;
- если договор был долгосрочным (от 12 месяцев до 5 лет), основанием послужит неуплата за квартиру свыше полугода.
Невнесение арендной платы – наиболее частая причина выдворения недобросовестных квартиросъемщиков. Но нужно учитывать жизненные обстоятельства, меняющие ход принудительных мер.
Как избежать неуплаты
Естественно уделять максимально возможное внимание личностным особенностям друзей, которые решили пожить в вашей квартире. Не стесняться предложить им заключить официальный договор по найму жилья с четко оговоренными условиями, которые будут защищать и интересы собственника, и интересы нанимателя. В случаях, когда понятно, что Вас используют необходимо незамедлительно предлагать освободить квартиру.
Предположим, что знакомые неограниченно пользуются коммунальными услугами, портят имущество, если получаете жалобы от соседей на шум и в конечном итоге предлагают написать расписку о получении каких-либо средств за неудобства, Вы должны четко понимать, что следующим шагом будет шантаж.
☝️ Обязательное условие для соблюдения законности выселения
Действующее законодательство предусматривает обязательное условие, которое наймодатель (арендатор) обязан выполнить для соблюдения законности выселения. Таким условием является уведомление нанимателя (арендатора) о нарушении договора, с требованием в кратчайшие сроки устранить это нарушение.
Такое уведомление должно быть составлено в письменной форме и обязательно доставлено до нанимателя (арендатора). Сделать это можно разными способами:
- Заранее подготовить два одинаковых экземпляра уведомления и лично отправиться к квартиросъемщику. Вручить ему один экземпляр, а на втором (который останется у наймодателя) наниматель должен расписаться, что получил документ, поставить дату, подпись и фамилию с инициалами. Если квартиросъемщик отказывается подписывать документ, можно прибегнуть ко второму способу.
- Подготовленное уведомление отправить через почтовое отделение заказным письмом с уведомлением о вручении. Даже в случае, если адресат откажется получить это письмо, в соответствии с действующими нормами законодательства, он будет считаться уведомленным надлежащим образом. Подтверждением этому будет корешок от уведомления, в котором указывается причина невручения.
Как составить правильный договор аренды, чтобы квартиросъемщик нес ответственность
Неплохой идеей будет разработать систему штрафов, взимаемых при условии задержки арендной платы. За отказ в освобождении квартиры после длительной просрочки также должно быть предусмотрено серьезное материальное возмещение. Подобные меры заставят нанимателя ответственно относиться к своим обязанностям.
Если же, несмотря на все вышеназванные предосторожности, арендатор все равно игнорирует прописанные в договоре условия, следует обратиться в суд. Отправьте проблемным жильцам претензию с подробной информацией о сумме, которую им предстоит выплатить: одной арендной платой тут ограничиться уже не получится. К сумме добавятся судебные издержки и неустойка. Когда арендатор поймет серьезность ваших намерений, ситуация может разрешиться даже без суда.
Ко всему прочему, рекомендуется выяснить как можно больше сведений о жильце еще на этапе заключения сделки. Если дело доходит до суда, а затем и до наложения ареста на личное имущество квартиросъемщика, то данные его зарплатного счета вам очень пригодятся.
Квартирант не платит за квартиру и скрывается
До 2021 года было много приличных семейных квартирантов, кто годами снимал квартиры. Сейчас таких очень мало, большинство смогли купить квартиры по ипотеке. Большинство сегодняшних квартирантов — студенты или молодые семьи, их финансовое состояние очень нестабильно.
Это гражданское дело, и решается только в гражданском суде.
На практике это происходит сплошь и рядом. Почти каждый арендодатель хотя бы раз сталкивался с такими клиентами. Решается проблема только путем своевременного выселения таких жильцов. Арендатор ведь обычно по договору должен платить за будущий срок — месяц, квартал (а не по окончании срока проживания). Не смог оплатить в нужный день — согласитесь подождать 1-2 дня, а потом выселяйте. Как выселять — другой разговор, но не позволяйте садиться к себе на шею и давить на вашу жалость. Вы — не благотворительный фонд и не Красный крест.
А что квартира в плохом состоянии — это даже судом не решить. Никакими ГОСТами и СНИПами не прописано, что значит хорошее или плохое состояние квартиры, и это только ваше субьективное мнение. Сдавая квартиру, надо сразу быть готовым к худшему. Ни один квартирант не будет следить за квартирой так как вы. Конечно можно очень подробно описать все детали в договоре, запретить держать в квартире животных, но это вряд ли поможет.
Если при аренде помещения не заключался договор
Если арендатор не платит и не освобождает помещение, но не был заключен договор аренды, то можно воздействовать на арендатора несколькими способами. Первый — обращение в полицию по факту незаконного проживания лиц, не имеющих на это прав на основе права собственности, прописки или регистрации. Ссылаться можно на ст 1. п.2 ЖК РФ и ст.3 п.2 ЖК РФ . Обращение в полицию потребует предъявления свидетельства о праве собственности на квартиру, а также подачи заявления на защиту гражданских прав. Данный способ не подойдет тем, кто опасается проблем с налоговой, поскольку арендатор вправе заявить, что проживает на основе устного соглашения об аренде, а к арендодателю со стороны полиции могут возникнуть вопросы относительно сдачи жилого помещения в наем и возникновения налогооблагаемого дохода.
Можно ли выселить недобросовестных квартирантов зимой
Вопросом, можно ли выселить квартирантов зимой, часто задаются арендодатели – владельцы жилых помещений. А между тем, время года не имеет никакого значения. Поэтому, выгнать в зимний период задолжавшего арендатора можно на общих основаниях.
Другое дело, что специальные оговорки могут быть прописаны в договоре аренды. Тогда процесс выселения усложняется.
Также некоторых интересует, можно ли выселить квартирантов в отопительный сезон? В некоторых регионах России он начинается с осени и закачивается весной. Тут тоже нет никаких дополнительных особенностей. Но, наряду с долгом по аренде, с нанимателя придётся дополнительно взыскивать компенсацию расходов за тепло и другие коммунальные платежи.
Может ли хозяин квартиры выгнать квартирантов зимой, если нет договора? В этой ситуации весь порядок действий описан выше, и не существует никаких поправок на календарные даты. Важно только придерживаться всех норм законодательства при конфликте с недобросовестным арендатором.